На что похожа ситуация с кризисом в Греции и рынком курортной недвижимости в этой, уверяю Вас, замечательной солнечной стране сотен островов, феты и сиртаки? Меня очень поймут женщины: кажется, что шкаф полон одежды. Открываешь, перебираешь, а вот одеть-то нечего...
Безусловно, кризис драматическим образом перекроил рынок недвижимости Греции.
Падает спрос, падают цены, падает и предложение. Посмотрите: по всей стране в 2012 году завершено менее 20.000 новостроек (отчет греческого Alpha Bank). Львиная доля этих новостроек – апартаменты и мезонеты в основных городах Греции – в Афинах, Салониках, Ларисе, Волосе, Патрах и Ираклионе. Курортные ли это города? Интересны ли они основному клиенту из России или Украины, стремящемуся приобрести квартиру, дом или виллу у чистого южного моря, в основном для отдыха семьи? В большинстве случаев – нет, это – не то что ищут наши клиенты.
Чего желают и что ищут наши клиенты? В основном: качественную нестарую недвижимость на побережье с чистым морем, или на возвышенности, или в южном лесу. Чтобы она была в разумном удалении от городка или деревни (магазины, таверны, кафе, доктор на дежурстве, станция такси, автобусная остановка и пр), а также с панорамными видами на красоты природы – море, горы. И очень желательно, чтобы были большие спальни, панорамные окна, бассейн с переливом, ухоженный участок...
Например: на острове Крит большим спросом пользуется престижное побережье залива Мирабелло, с населенными пунктами Агиос Николаос, Элунда, Плака и т.д. Здесь – концентрация отелей 5 звезд и 5*Де Люкс, уникальный микроклимат, богатая история и очень живописное побережье, много красивых вилл...
Смотрим на популярную д
еревню Элунда: известный комплекс современных вилл Elounda Blue Villas. Он есть в предложении практически у каждого агентства по недвижимости Крита. Однако, в реальности, последня вилла была продана... в октябре 2011 года! А спрос – как эхо, все идет и идет... нет и месяца, чтобы мы не получили запрос по покупке виллы в этом комплексе. Почему же агенты держат давно реализованное предложение на своих сайтах? Только из-за красивых картинок? В том числе. Сейчас, в разгар кризиса, агенты часто держат на сайтах немного «мертвых душ», так как если все «вычистить», то сайт станет похож на рощу Подмосковья в середине октября... Такого не было еще в 2010 году, когда спрос падал, но предложение было достаточно разнообразным во всех ценовых категориях.
В частности по комплексу Blue Villas, агентства держат предложения по этим домам еще и потому, что надеются на достройку последнего верхнего «замороженного» участка еще 4-5 виллами. Хотим, чтобы строитель дал нам, агентам, эти виллы на продажу, потому что в Элунде – невероятный дефицит нестарой недвижимости (хотя бы не старше 10 лет), причем особенно ценовой категории: до 400 – 450.000 €. Самое интересное, что ни один из уже купивших дома в этом комплесе не хочет расставаться с этой недвижимостью.
Кризис кризисом, но любой греческий риэлтер подтвердит, что на сегодня сложился самый настоящий дефицит качественного предложения на курортах. Особенно остро дефицит чувствуется на Крите, где интересная недвижимость буквально «вымывается» из рынка. Предложения по вторичной недвижимости достаточно обильно представлены виллами и домам самих греков, а также владельцев из Англии. Однако, имеются важные нюансы.
Греки, в основном, предлагают виллы и дома, расположенные достаточно далеко от моря, с не самой удачной планировкой (крохотные спальни и ванные комнаты), часто не очень свежие. Может иметь место сочетание, например, мраморных полов с шашечками и дешевой сантехники. Или большой салон с крайне неудобными 3 ступенями из холла, 2 ступенями в кухонную зону и ступенью на веранду. Или очень хороший дом соседствует с шумной трассой. Или великолепный дом с красивым бассейном, но... видом только на помидорные теплицы, горы и пару сараев.
Вот у англичан дома в основном не старые, но, в массе своей, расположены они не на побережье в силу как их менталитета, так и времени строительства – в основном в 2003-2009 гг., когда земельные участки были на порядок дороже и расположение в 3 – 5 км от моря делало участок доступным и заказ строительства виллы резонным. В домах английских владельцев нашим клиентам не нравится также достаточно простая отделка: плитка 30x30 на полу, кухни и встроенные шкафы оклеены меламином, легкие межкомнатные двери, простенькие кондиционеры.
Даже если говорить в целом о рынке курортной недвижимости острова Крит, то и за бюджеты свыше 1.000.000 € предложение по недвижимости будет жестко ограничено. Ограничено чем? Да тем, что просто напросто эти предложения «не родились». Греция – не плодовитая Испания, построившая за последние 7 лет больше недвижимости, чем все страны Европы вместе взятые. Правда и «пристраивать» такое количество «детей» Испании – задача на годы.
В Греции же сложный ландшафт и территориальная раздробленность (сложные пути завоза материалов на острова или через гористую местность к стройплощадкам на побережьях), законодательные ограничения и бюрократические препоны, своеобразный менталитет и граничащая с косностью традиционность, ограничительная политики выдачи кредитов иностранным покупателям – все это не только не способствовало развитию рынка курортной недвижимости. Наоборот, этот рынок развивался ВОПРЕКИ всем вышеперечисленным факторам. Просто потому, что люди влюблялись в Грецию, они строили и покупали здесь недвижимость.
Что представляет из себя основной ландшафт того же острова Крит? Да и всей Греции? Вот выдержка из Википедии: чередование скалистых, обычно безлесных гор, густонаселённых долин, многочисленных островов, проливов и бухт. Т.е. горы, ущелья, скалы, прибрежные полосы, немногочисленные охраняемые лесные массивы... здесь массово строить просто нереально.
На всем острове Крит ВСЕГО 9 курортных комплексов, спроектированных и построенных именно для отдыха у моря (с выходом к пляжу, с огромным общим бассейном, с ресепшн/клубом, постоянным сервисом и пр.). И всего 1 элитный комплекс с закрытой территорией, причем в нем проданы все виллы первичного строительства, сейчас есть несколько предложений по вторичке.
Вывод такой. Предложение по курортной недвижимости в Греции есть, но оно – ограничено. Безразмерного «пузыря» на этом рынке не существует.
декабрь 2012 г.
Юлия Смагина