1. В 2011 г. в Греции году будет введен налог на элитную недвижимость. Объекты стоимостью выше €400 тыс. будет облагаться повышенным налогом, а недвижимость дороже €5 млн – еще и дополнительными сборами. К тому же власти планируют ввести налог на излишки жилых квадратных метров: площадь свыше 100–120 кв. м на семью будет скоро также облагаться налогом.
Может ли это привести к «выбросу» на рынок объектов, которые не по карману нынешним владельцам? Приведут ли изменения в налоговом законодательстве к изменениям покупательского спроса, особенно на дорогие объекты? Как нововведения отразятся на нерезидентах?
ОТВЕТ: как обычно, от таких изменений страдает средний класс, с трудом и большими кредитами приобретший подобные недвижимости. Учитывайте, что вилла за 400 000 Евро по цене кадастра (по налоговым книгам) в реальности стоит (по цене реального рынка) около 1 000 000 Евро и более. Для состоятельных людей повышение ежегодного налога, скажем так, с 0,2 до 0,6%, не становится препятствием в обладании люксовой недвижимостью. А вот средний класс старается избавиться от дополнительных обременений, так как его финансовые границы очень неэластичны.
О нерезидентах. Например, обычный набор требований состоятельных россиян к вилле в Греции: первая линия моря, панорамные виды, интересный архитектурный проект, минимум 200 кв.м. + огромные террасы, бассейн с переливом, облагороженная территория, применение современных технологий и роскошных отделочных материалов... – такую виллу очень непросто найти, даже имея 2 000 000 – 3 000 000 Евро. Да еще чтобы не было нарушений законодательства при строительстве! Потому, в частности, на желающих приобрести люксовые объекты россиян эти нововведения не произведут заметного эффекта, т.е. планы купить из-за этого не изменятся. Здесь – проблема выбора, выбирать особенно не из чего...
2. Существенная часть территории Греции имеет статус приграничной территории, где покупка недвижимости иностранцами требует получения разрешения от Минобороны.
При каких обстоятельствах министерство может отказать в разрешении? Что делать покупателю, который еще не получил разрешение, а срок выплаты денег по договору купли-продажи уже подошел? Возвращает ли продавец деньги, если в разрешении было отказано?
ОТВЕТ: Конечно, если клиент изначально не может собрать пакет документов, например, не может предоставить справку о несудимости, он уже заведомо не будет подавать на получении этого разрешения. При обнаружении подделок также может быть отказано в получении разрешения. Имеются также определнные точечные территории, где мы, например, никогда не предлагаем недвижимость россиянам, так как велики шансы не получить разрешение (например, на южном побережье полуострова Акротири на Крите).
Ситуации, когда срок выплаты продавцу подошел, а покупатель не получил разрешение и это становится проблемой – это не совсем корректные ситуации. Здесь играют заметную роль агент и адвокат покупателя, которые должны провести заранее переговоры в пользу интересов покупателя и создать грамотное соглашение между покупателем и продавцом, чтобы таких головоломок не возникало. По возврату денег при отказе: в нашей практике подобного не случалось, но подобный исход всегда должен быть предусмотрен в соглашении.
3. Как покупатель может убедиться, что при возведении объекта, который он желает приобрести, не были нарушены нормативы (например, этажность)? Какие документы он может и должен потребовать от продавца?
ОТВЕТ: покупатель может требовать весь пакет документов (а их более 15), однако, сможет ли он грамтно проверить все эти государственные бумаги на греческом языке, определить их подлинность, а также разобраться во всей их совокупности? Для проверки законодательной части существует адвокат. Для оценки строительства и деления земельных участков мы всегда предлагаем воспользоваться услугами независимых экспертов: земельных инженеров, архитекторов. Стоимость подобных услуг очень невелика, и это может съэкономить гораздо бОльшие деньги.
4. Большинство российских покупателей интересует недвижимость на Крите, некоторых островах и на п-ове Халкидики. С вашей точки зрения, на какие недооцененные пока регионы можно обратить внимание дальновидным инвесторам?
ОТВЕТ: Кроме любимого нами Крита, мы верим в потенциал острова Эвия (второй по величине остров Греции после Крита) и полуострова Пилио. Если Вы хотя бы раз побываете на севере Эвии и в Пилио, Вы подпадете под магию незабываемой девственной природы и открыточной красоты этих мест, в сочетании с относительно невысокими ценами на недвижимость и землю.