Несколько примеров из нашей практики

В начале ноября 2011 ко мне обратился портал «Prian – недвижимость за рубежом». Просили комментарии для новой темы: внутренняя кухня риэлтерской деятельности. Точнее, для первого созданного Порталом на эту тему материала – журналистского расследования в связи с аферистами, предлагающими недвижимость за рубежом российским клиентам. Непросто писать и обсуждать такие темы, поскольку о внутренней кухне в основном на кухнях и говорят. Однако, прецедент был создан. Российские специалисты по зарубежной недвижимости обсуждают сейчас, нужно ли создавать «черные» и «белые» списки зарубежных партнеров. На мой взгляд, очередная утопия. Например я, зная рынок недвижимости Крита изнутри, ни за что не стану составлять и публиковать такие именные списки по острову, ни негативные, ни позитивные. Однако, для конкретного клиента обосную свое мнение и точку зрения, подкрепленную фактами.

Пример из практики №1

Пример: подробный список строительных фирм-банкротов не является секретом, его можно найти опубликованным в государственной газете, куда идут все сведения о новооткрывающихся и банкротящихся компаниях. Многие клиенты одной довольно известной в прошлом строительной фирмы с запада Крита были бы очень удивлены, увидев в такой газете своего продавца, находящегося в банкротстве уже с 2008 года. Интересно, оформил ли кто-то полную собственность на свое имя, покупая у этого девелопера? И сколько клиентов не могут оформиться, живя «на птичьих правах» в оплаченных домах...

Примечательно: есть одно очень известное агентство в Москве, которое сейчас везде пишет об итальянских аферистах по продаже недвижимости иностранцам, с коими они не один год сотрудничало и вдруг «прозрело», распознав жуликов. Руководитель агентства подробно описывает историю афер и обманов клиентов этим, как создается впечатление после прочтения статьи, поистине «спрутом», начиная с 2005 года. Однако, почему же уважаемое агентство, честно упоминая, что «Насколько нам известно, помимо нашей компании продаж в России ни одно агентство не совершало», вдруг озаботилось предупреждением потенциальных клиентов об огромной опасности, написав целое исследование и разослав его в разные источники... только в конце 2011 года! 2005 и 2011... разница просто режет глаза. Ответ - очень простой, и об этом пишет сама руководитель агентства в своем блоге и статьях: зарубежный партнер вдруг превратился в афериста (которого ищет Interpol!) и стал для всех опасным, так как не заплатил известному агентству комиссионные за продажи российским клиентам. Получается, следуя элементарной логике, что если бы комиссионные исправно платились, то даже история с обманами начиная с 2005 года не была бы интересной для столь массового освещения в прессе? И московское агентство было бы удовлетворено, продолжая и дальше направлять клиентов этим «мошенникам» и получая прибыль? Не находите ли, что это несколько извращенная логика?

Пример из практики №2

Пример: у нашего агентства по недвижимости Греции в начале сезона 2010 был потенциальный клиент, который настаивал, чтобы мы сделали ему предложение по самостоятельно найденному им недостроенному дому (в виде крайне запущенной коробки) в районе озера Курнас, в префектуре Хания. Кстати, иногда потенциальным клиентам действительно кажется, что мы не все показываем, что они прилетели и «вдруг» нашли «жемчужину в пыли». Это – не Болгария 2002 года, которую открыли англичане – настоящие «первопроходцы» вложений в зарубежную недвижимость, начав скупать участки земли буквально по цене газет, которыми можно было выстлать болгарские сотки и гектары. Возвращаясь к примеру в районе Курнас: конечно, мы давно знали о существовании этого объекта недвижимости, а также то, что владелец (строитель) имеет банкротство и крайне негативную репутацию в этом районе Крита, даже среди местных риэлтеров. Зачем испытывать судьбу? Клиент настаивал, но мы отказались работать по этому объекту, так как знали, что поставим под удар свою фирму, потеряем время, хорошей сделки – точно не будет. В конечно итоге, этот домик клиент приобрел самостоятельно. И уже 2 года там все что-то строится и строится... никак не может завершиться в готовое строение.

Бывает, российские клиенты слишком доверяют застройщикам. Например, строитель говорит: в этом комплексе у вилл сейчас нет бассейнов, но мы занимаемся документами и скоро сможем создать бассейны при каждой вилле. На самом деле, виллы строятся в особой прибрежной зоне, где у берега идет размножение осьминогов и некоторых видов рыб, т.н. экологическая ниша. Разрешение на виллы кое-как получили, виллы действительно строятся, а вот на бассейны – с самого начала морское ведомство наложило право вето. Их здесь никогда не создадут. Но клиенты верят, покупают дорогущие виллы без бассейнов, так как солидный застройщик обещал, что бассейны будут. А ведь проверить такие вещи – элементарно для независимого специалиста.

Пример из практики №3

Часто, клиенты или слишком сильно доверяют продавцам, или пытаются контролировать и проверять вещи, которые, на самом деле, кроме греческих специалистов, проверить никто не может (закрытия по ипотеке и перезалогам, разрешения лесного, морского и археологического ведомств, а также суды). Есть примеры, когда российские юристы наших клиентов требуют копии греческих документов, им высылают до 60 (!!) отсканированных страниц самых разных документов на греческом языке. И что? Даже если все эти документы перевести на русский и изучить, то, чтобы понять смысл и соответствие греческим законам и регламентам, нужно обладать знанием соответствующих законов и регламентов, а не представлениям российского юриста, основанным на российской же практике. Даже англоговорящие юристы-международники не знают тонкостей законодательства в каждой конкретной стране. Так что, поручая российскму юристу проверять греческие документы, следует отдавать себе отчет в некой утопичности этих действий.

На острове Крит нам известны основные недобросовестные застройщики, с которыми мы никогда не будем работать, несмотря на то, что некоторые их них предлагают очень большие комиссионные. Кстати, для компаний-банкротов именно российские клиенты – это просто подарки судьбы! Обычно они соглашаются на услуги юриста, которого предоставляет сам застройщик. Вы только вдумайтесь: как может юрист от застройщика сказать покупателю, что фирма находится в листе банкротов и сделка требует буквально ювелирной точности в составлении всех договоров, причем особо должна быть изучена и описана роль банка, которому пойдут платежи за недвижимость, покрывающие задолженности. Никто ничем таким не интересуется, так как только независимые специалисты могут вскрыть проблемы, а их как раз не привлекают к сделке.

Вот и пополняются ряды клиентов, ищущих справедливости на форумах. В нашей практике бывает, что такие покупатели приходят на выставки недвижимости и желают получить консультации по своим вопросам: как дооформить недвижимость, где искать независимого юриста, каких документов не хватает, как переслать деньги и пр. Большинство их них имеют типовые соглашения с продавцами на 2 (двух!) листках, составленных, как правило, юристами, любезно предоставленными стротелями-продавцами. Главное, что депозит выплачен, «крючок в жабрах».

Вывод

Наши клиенты подписывают соглашения с продавцами ПОСЛЕ тотальной проверки независимым юристом, в среднем – на 10 листах, с учетом результатов переговоров между сторонами. Плюс прикладываются копии сопутствующих документов (разрешений, планов, лицензий и пр.).

В целом, я бы посоветовала всем клиентам, подыскивающим недвижимость в конкретной стране (недвижимость в Греции в том числе), по возможности, найти хорошего агента на месте, а именно – в интересующем Вас регионе. Хорошие агенты работают с лучшими юристами, финансовыми и банковскими специалистами, независимыми инженерами и пр.

Практически везде есть русскоязычные специалисты, работающие в бизнес-партнерстве с местными профессионалами. Глубоко убеждена, что такая концентрация правовых, финансовых, административных, географических, межличностных, социальных, межнациональных и пр. моментов может быть охвачена только на месте с помощью опытного специалиста.