Продажа двух крупнейших греческих портов – Пирея и Салоники – международным инвесторам оптимистично характеризует перспективы страны.
Рынок складской недвижимости очень зависим от состояния экономики и покупательной способности населения. До недавнего времени, экономические показатели Греции оставляли желать лучшего:
• Согласно данным Греческого статистического управления (ELSTAT), в период с 2007 по 2016 год ВВП страны сократился с 250 млрд. € до 184 млрд. € или на 26,5%
• Согласно Trading Economics, национальный долг Греции увеличился со 103% от объема ВВП в 2006 году до 179% в 2016 году
• Согласно данным Евростата, в период с 2008 по 2014 год производство в Греции ежегодно сокращалось в среднем на 5%
• По данным МВФ, уровень безработицы вырос с 7,8% в 2008 году до 27,5% в 2013 году
• Согласно исследованию diaNEOsis, число греческих граждан, живущих за чертой бедности, выросло с 2,2% в 2009 году до 17,1% в 2013 году.
Все это негативно сказалось на рынке недвижимости Греции, не делая исключением и сегмент складской недвижимости. В результате финансового кризиса 2008 года, инвесторы и арендаторы стали покидать рынок. Спрос на землю под строительство складов снизился, ставки аренды начали падать.
Тем не менее, в 2016 года рынок стабилизировался, и экономические показатели Греции постепенно начали улучшаться:
• МВФ прогнозирует экономический рост на 2,8% в 2017 году. ЕС ожидает, что ВВП Греции будет расти примерно на 2,2% в год в период с 2017 по 2019 год, тогда как Trading Economics прогнозирует рост к 2020 году на 1,2%
• Летом 2017 года Fitch повысил прогноз кредитоспособности Греции от CCC до B- (положительный), а Moody's повысил его с Caa3 (стабильный) до Caa2 (положительный)
• Согласно оценкам ЕС, национальный долг Греции упадет с 180,8% ВВП в 2016 году до 170,1% в 2019 году
• Общий объем промышленного производства увеличился на 1% в 2015 году и на 2,4% в 2016 году
• Уровень безработицы с 2013 года снизился на 6 %. МВФ прогнозирует дальнейшее снижение до 18,8% в течение следующих трех лет, в то время как Trading Economics ожидает, что произойдет снижение до 16,5%.
Оптимистично настроенные инвесторы начинают проявлять большую активность на рынке складских помещений в определенных местах в Греции.
ОСНОВНЫЕ РЫНКИ
Основными преимуществами рынка греческой складской недвижимости являются ее местоположение и транспортная инфраструктура. Расположенная в Юго-Восточной Европе, страна является воротами в Европу из Африки и Азии. Греция располагает 46 аэропортами, более 100 морских портов и обширной сетью автомагистралей и железных дорог. Некоторые эксперты считают, что страна может стать важным узлом в транспортной сети Европы в ближайшем будущем.
Основные рынки складской недвижимости Греции – это Афины и окраины Салоников, расположенные недалеко от двух крупнейших портов страны.
Большая часть площадей в сегменте промышленного складирования Афин сосредоточена в северном, восточном и западном районах города (Аспропиргос, Ликовриси, Метаморфоси и т. д.), а также недалеко от порта Пирей на юге столицы. Наибольшее количество складов расположено в северном и западном районах (более 2 миллионов кв.м.).
По данным Института урбанизации земель, менее 5% складов площадью более 5000 м² в этий районах сейчас свободны.
По данным Института урбанизации земель, менее 5% складов площадью более 5000 м² в этий районах сейчас свободны.
На окраине Салоников большинство складов расположены в индустриальном парке Синдос, недалеко от порта и европейских автомагистралей E75 и E79.
ОСНОВНЫЕ ТРАНЗАКЦИИ
За последние пару лет, на рынок логистики Греции вышли крупные зарубежные игроки:
• В 2016 году китайская судоходная компания COSCO приобрела 51% Управления портом Пирей за 280,5 млн. €, с возможностью увеличить долю владения до 67% в течение следующих пяти лет
• Итальянский железнодорожный оператор Ferrovie dello Stato Italiane купил 100% греческого TrainOSE за 45 млн. € в 2016 году
• В 2017 году совместное предприятие Fraport Greece (73,4% которого принадлежит немецкой Fraport AG и 26,6% - греческой группе Copelouzos) заняло более 14 греческих аэропортов, в том числе один из крупнейших – Международный аэропорт города Салоники «Македония».
• Порт в Салониках проходит приватизацию. В июне 2016 года Управление порта Салоники назвало консорциум Deutsche Invest Equity Partners, Belterra Investments и Terminal Link в качестве предпочтительного участника в сделке по приобретению 67% портового оператора за 232 млн.€.
Аналитики наблюдают рост активности на рынке. Консалтинговая компания Danos сообщила об ускорении принятия решений по заключению сделок во втором квартале 2017 года, а Cushman & Wakefield отметила «значительное увеличение спроса», особенно от компаний розничной торговли и электронной коммерции, а также поставщиков 3PL.
Одной из крупнейших транзакций 2017 года, стало приобретение компанией «Motor Oil Hellas» складских помещений вблизи города Кавала на 15 млн. долларов США. По данным Cushman & Wakefield, в 2017 году греческая сеть супермаркетов AV Vassilopoulos инвестировала 40 миллионов евро в строительство складов в Мандра (западный пригород Афин). А Papastratos, филиал Philip Morris, заявил о своей готовности потратить 300 млн. € на строительство трех складов в Аспропиргосе.
Арендные ставки в сегменте рынка складской недвижимости Греции растут или падают синхронно с ВВП страны. По данным NAI Hellas, арендная ставка на складские помещения в сегменте первичной недвижимости Греции выросла с 4 €/кв.м./месяц в 2004 году до 6 €/кв.м./месяц в 2008 году. В 2009 году, из-за экономического кризиса, спрос резко упал, а в некоторых случаях арендная ставка снизилась сразу до 1 €/кв.м./месяц. Согласно Cushman & Wakefield, арендная ставка для складов в Афинах была привязана к 4 €/кв.м. в течение последних пяти лет.
Согласно оценкам JLL, склады в Греции сдаются в аренду примерно так же, как в Бухаресте, Варшаве, Лиссабоне, Праге и Риме. В то же время, склады в Греции имеют доходность, которая почти вдвое превышает средний показатель по Европе. Они приносят 11% годовых в Афинах против 4,5% в Лондоне, 4,9% во Франкфурте, 5,2% в Париже, 5,75% в Барселоне и 6,75% в Варшаве.
Однако, средняя доходность складских помещений в Афинах снижается. По данным Cushman & Wakefield, она снизилась с 13% в 2013 году до 11% в июне 2017 года.
Поскольку ставка аренды практически не меняется, снижение доходности указывает на то, что склады становятся дороже, а промышленный сегмент рынка недвижимости в Афинах становится менее рискованным.
Перевод аналитической статьи Tornosnews
Ноябрь 2017