Сейчас – такое интересное время на рынке недвижимости Греции. С одной стороны, многие потенциальные покупатели выжидают, что произойдет в Греции, в Европе, как это повлияет на цены. С другой стороны есть и реальные, заинтересованные покупатели, которые прилетают на просмотры, выбирают дома или участки, двигаются дальше по этапам сделки, и успешно завершают ее.
В большей степени для этой второй категории клиентов написана эта небольшая статья.
Итак, что важно при покупке недвижимости в Греции в 2012 году?
Казалось бы, чего проще?! Найти подходящий дом, сторговать по цене как можно ниже, оставить депозит, подписать соглашение о намерениях. И потом приехать уже на подписание финального контракта и вселение. А то и вообще, адвокат подпишет контракт купли-продажи по доверенности, так что прилететь нужно будет только на само новоселье. Начнутся приятные хлопоты: покупка мебели, обустройство новой беседки в саду, какие гардины повесить... Стоп, стоп, стоп! Радужные краски могут мгновенно выцвести, если к Вам весной следующего года придет повестка в суд.
Очень часто недвижимость, срочно предлагающаяся с огромными скидками, обременена обязательствами перед банками, т.е. долгами. Вступая в игру «купить как можно дешевле», нужно полностью отдавать себе отчет в сопутствующих рисках. Ответьте сами себе, что для Вас приоритетнее:
- купить хороший дом со скидкой и начать в нем спокойно проживать,
- или купить дом, предлагающийся с максимальным дисконтом, плюс с дополнительной скидкой за скорость оплаты наличными.
Не странно ли, что продавец готов так много потерять? Не настораживает ли, зачем ему столь срочно нужны наличные?
Все дело в том, что во втором случае реально высока вероятность получить в наследство некие истории, начавшиеся еще до вашего появления в этом доме и имеющие свойство продолжиться черной полосой уже в вашей жизни. А именно – долги продавца. Это могут быть большие, огромные долги.
Мы – профессиональные агенты и ни в коей мере не отговариваем вас, наших потенциальных покупателей, от выгодных сделок. Однако, ко всему нужно подходить взвешенно. Какая защита, какая профилактика может быть в подобных случаях? Когда-то император Александр III сказал: «У России только два союзника – ее армия и флот». Так вот и у покупателя недвижимости в Греции имеются два союзника: его агент и его доверенный адвокат.
Пример из практики
Хочу привести предостерегающую и поучительную историю из нашего богатейшего опыта, случившуюся буквально недавно.
У нас на сайте в каталоге недвижимости выставлялась вилла около 900 000 €. Осенью прошлого года владелец резко снизил цену до 700 000 €. Во время просмотрового тура, данная вилла понравилась одному нашему клиенту. В конечном итоге, при торге, ее отдавали за цену ниже 600 000 €. Наш агент предупредил покупателя, что продавец обременен долгами сразу по нескольким ипотечным кредитам в банке. Задачей адвоката была выяснить, сколько всего и на какие суммы все эти обременения.
Итак, покупатель оставил депозиты для владельца виллы, а также для проверки недвижимости адвокатом, подписал доверенность на адвоката и улетел домой.
Вскоре выяснилось, что сумма задолженностей перед банком прекрасно покрывалась суммой сделки. Было сделано расписание погашений ипотеки. Наша компания, в качестве уполномоченного агента официально прописывалась дополнительным гарантом сделки в письменном соглашении между продавцом и покупателем. Все шло поэтапно, в рабочем порядке.
И тут, к сожалению, на наш запрос из налоговых органов подоспело неприятное официальное письмо. У продавца оказались невыплаченными налоги, к которым набежали пени, все вместе – на сумму более 200 000 €! Т.е. к уже известным банковским задолженностям добавилась ощутимая сумма долгов по невыплаченным налогам. Она и «потянула» сделку на дно. Стоимость сделки стала выше, чем выторгованная цена виллы, на почти 200 000 €.
Конечно, нам как агентству было очень обидно, после всех усилий, затраченных на сделку, отказаться от нее. Но мы искренне рады, что не пострадал наш клиент, а с ним – репутация и история нашего агентства.
Как себя обезопасить
Есть еще и такой риск: если агент недобропорядочен + ему срочно нужны деньги на погашение своих собственных долгов, он может вступить в противоправный сговор с нечистым на руку адвокатом. Проблемную недвижимость продадут, не поставив в известность о всех аспектах проблемы. И на покупателя могут «повесить» все долги продавца перед налоговыми органами + пени на эти долги. Сейчас, когда введен новый закон о переходе налоговых долгов продавца на недвижимость при ее продаже, крайне важно получить из налоговых органов суммы всех этих долгов, со всеми пенями. Не купите проблему!
Наша компания сотрудничает с 4 греческими адвокатами уже почти 10 лет. Мы высоко ценим этих специалистов, так как от них зависит важная часть успешного завершения сделки купли-продажи. Надежный, проверенный адвокат со стабильной практикой всегда известит своего клиента о всех возможных осложнениях по сделке на конкретную недвижимость.
Мы осуществляем полный сервис по сделкам с недвижимостью в Греции на высшем профессиональном уровне, а также всегда готовы оказать любые консультационные услуги.
Февраль 2012.